היטל השבחה רובע 3 - תכנית הרובעים בתל אביב

חיוב היטל השבחה רובע 3

כל בעלים ובעל זכויות בדירה ישנה יחויב על ידי עיריית תל אביב בגין אישור תכנית רובע 3 בעת מכירה. החיוב יחול גם אם בעל הדירה לא היה מודע לתכנית או הוא ושכניו לא היו כל כוונה לבנות בהתאם לתכנית הרובעים. ההשבחה בגין התכנית הינו לתוספת קומה וחצי, בדרך כלל כמה מאות מטרים תוספת למבנה. הבעלים של דירה בודדת יחויב לפי חלקו היחסי בזכויות, בדרך כלל חלקו היחסי ברכוש המשותף כפי שמופיע בנכס רישום.

שווי מ"ר מבונה במועד אישור תכנית רובע 3

ככלל אצבע ולפי לא מעט שמאי מכריעים בסביבה שווי מ"ר מבונה הינו כ- 25,000 ש"ח למ"ר מבונה.

שווי מ"ר מבונה הכוונה לחלק מרכיב הקרקע במטר מרובע הבנוי.

דוגמא לחיוב היטל השבחה רובע 3 תל אביב

דוגמא לחיוב בהיטל השבחה ברובע 3

נתוני הנכס בדוגמא – דירה בשטח 60 מ"ר בקומה הראשונה של בניין בן 3 קומות ששטחו הכולל הוא 540 מ"ר. חלקו היחסי של הדירה לפי חלקו ברכוש המשותף 11.1%.

בשומת שמאי העירייה נקבע כי סה"כ ההשבחה בגין אישור תכנית הרובעים הינו 250 מ"ר כפול שווי מטר מרובע מבונה של 25,000 ש"ח וסך של -.6,250,000 ש"ח לפני התאמות והורדות.

לאחר הורדות, הפחות והתאמות, הגיע שמאי הועדה להשבחה של 3,125,000 ש"ח.

.חלקו של בעל הדירה הינו כאמור 11.1% מהרכוש המשותף וההשבחה לדירה הינו 346,875 ש"ח.

הואיל והיטל השבחה הוא בשיעור של 50% מההשבחה, היטל השבחה לבעל הדירה 173,438 ש"ח.

פטור מהיטל השבחה תמ"א 38 והאם הוא חל על תכנית רובע 3

תכנית המתאר הארצית תמ"א 38 נועדה לענות על תרחיש בו ישראל נפגעת ברעידת אדמה.

כדי לחזק בניינים ישנים מציעה המדינה שורת תמריצים והטבות ליזמים וחברות בנייה ותמורת זכויות בנייה הם מחזקים את הבניין כך שיעמוד בפני רעידות אדמה.

בהתאם לתוספת השלישית נקבע בקשר לתמ"א 38 תיקון לחוק משנת 2017 (בסעיף 19 (ב) (10)) קובע, כי לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

(א) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תמ"א 38, ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה (1/4),

בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2);

(ב) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (חיזוק הבנין והוספה של קומות מעל, להבדיל מהריסה ובנייה מחדש); פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א).

תיקון לחוק משנת 2017 (בסעיף 19 (ב2)) קובע, כי למרות החובה לשלם היטל השבחה בגין התוספת של מעבר ל-2.5 קומות לפי התמ"א, בשיעור 1/4 מההשבחה על הקומה הנוספת שמעבר ל-2.5, כאמור לעיל, הרשות המקומית רשאית לפטור את המבקש מתשלום ההיטל, או לחייב אותו לשלם היטל בשיעור של רק 1/8 מההשבחה, ואם היא נתנה החלטה, כאמור, היא לא יכולה לשנות את ההחלטה במשך 3 שנים.

בהתאם לעירית תל אביב היות ותכנית רובע 3 הינו תכנית עצמאית אשר הזכויות שנקבעו בה הינן זכויות מוקנות שימשיכו להתקיים גם לאחר ביטול תמ"א 38 , התכנית משביחה ויש לחייב בגינה היטל השבחה.

בהיטל השבחה לתכניות אלו, לדעת הועדה המקומית היא שהתכנית יצרה ודאות לעניין זכויות הבניה שניתן לממש מכח תמ"א 38 ולכן בעת מכירה ניתן לחייב בהיטל השבחה.

כמו כן, טוענת הועדה המקומית כי לא מביאים בחשבון תרומת תמ"א 38 בתחשיב היטל ההשבחה, כלומר הזכויות שניתנות בתכנית הרובעים.

ערר על היטל ההשבחה בתל אביב בגין תוכנית רובע 3

כיום יש לא מעט שומות מכרעות של שמאים מכריעים שקבעו כי שומת ההשבחה של שמאי עיריית תל אביב גבוהה מדי או שדחו אותם על הסף.

מהיטל השבחה שהגיע למאות אלפי שקלים לדירה בודדת, יש עשרות פסיקות של שמאים מכריעים שהפחיתו 80%, 90% ואף ביטלו את השומה לחלוטין.