קיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה מעיריית חולון? נראה מוגזם?
משרדנו מתמחה בהפחתת היטל השבחה בעיר חולון ואף לעיתים ביטולו לגמרי.
צרו קשר, אנחנו יכולים לעזור !
השאירו פרטים ונבדוק אם יש עילה להפחתה. הבדיקה הראשונית ללא עלות וללא התחייבות.
שליחת הפרטים אינה מחייבת. הפרטים משמשים לבחינת התיק בלבד.
מי מאחורי Hetel.co.il?
דורון נדב שמאות מקרקעין, הינו משרד שהוקם על ידי שמאי מקרקעין והכלכלן דורון נדב.
המשרד מתמחה בעריכת שומות היטל השבחה לבעלים פרטיים, יזמים וקבלנים, וועדות מקומיות, בין היתר הוועדות שנתנו להן שירות בעבר ובהווה לעיריית תל אביב, עיריית חולון, עיריית ראשון לציון ועיריית פתח תקווה.
עם ניסיון של למעלה מ-15 שנים בעריכת שומות היטל השבחה, נגענו בכל מקרה אפשרי, משומות "קטנות" לתוספת זכויות בגג ועד שומות ענק של עשרות מיליוני שקלים.
צרו איתנו קשר ונבחן את דרכי הפעולה הטובים ביותר להפחית לכם את גובה היטל ההשבחה.
מה אומרים עלינו:
פניתי לדורון שייציג אותי מול העיריה בערעור על היטל השבחה. היעוץ הראשוני טלפוני והיה עניני ומקצועי ובחרתי בו לאחר השוואה הן כמה שמאים ולא הצטערתי הוא ביצע עבודה מקצועית ומעמיקה תוך ירידה לפרטים וחסך לי לא מעט כסף.( הוריד כמעט 50% מהיטל ההשבחה ) מעל הכל יושר ואמינות. מומלץ בחום!!!!!!
ביצע עבורי שמאות וערעור על היטל השבחה. מסביר פנים, סבלני ושירותי. ליווה לאורך כל הדרך תוך כדי לקיחת מחיר הוגן לתהליך הארוך. תודה רבה
היטל השבחה חולון לפי ייעודי קרקע
תכניות משביחות נפוצות לדירות מגורים צמודי קרקע עד 2 קומות בעיר חולון
תיקון 15 לתכנית ח/1 הינה תכנית מרתפים בעיר חולון שחלה על כל העיר. התכנית אושרה בשנת 1998 והיא מאפשרת בצמודי קרקע בניה של קומת מרתף לפי השטח המותר לבניה בקומת קרקע.
משלמים על תיקון 15 היטל השבחה כתוצאה מהרחבת שטח קומת המרתף עד לשטח הבניה בקומת הקרקע.
ככל ויש בית קיים שהוא בשימוש ותורם לנכס, בדרך יובא בחשבון דחיה של ההשבחה.
תיקון 23 לתכנית ח/1 הינה תכנית גגות בעיר חולון שחלה על כל העיר. התכנית אושרה בשנת 2008 והיא מאפשרת בצמודי קרקע הגדלת שטח חדר יציאה לגג עד לשטח של 40 מ"ר לדירה, או תכסית בנייה מרבית של עד 65% משטחו, הקטן מבניהם.
התכנית קובעת גם הוראות של גובה רום הגג ושיפועים בגג משפוע (עליית גג).
משלמים על תיקון 23 היטל השבחה בצמודי קרקע כתוצאה מהאפשרות לבנות חדר יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר + מרפסת גג מה שלא ניתן היה לבנות לפני אישור התכנית.
לפני אישור התכנית ניתן היה לבנות רק עליות גג בצמודי קרקע. ההפרש בשווי בין עליית גג במצב לפני אישור התכנית וחדר יציאה לגג + מרפסת אחרי אישור התכנית מהווה גובה ההשבחה.
תכניות למבנים המשמשים בעיקר למגורים מעל 2 קומות בעיר חולון
תכנית ח/501 הינה תכנית שמשנה את יעוד אזור העסקים של תכנית ח/300 לאזור מגורים בעיקר, התכנית נקראת גם "מגדלים בשדרה". התכנית אושרה בשנת 2007 ומטרתה יצירת רובע מגורים עירוני איכותי חדש אשר במרכזו שדרה ירוקה וכיכרות הגובל בשימושים מעורבים.
התכנית קובעת סה"כ של 1,654 יח"ד בשטח עיקרי מעל הקרקע עד 180,997 מ"ר.
משלמים על תכנית ח/501 היטל השבחה בעיקר בגין שינוי היעוד של המקרקעין ממסחר ומשרדים למגורים. חישוב ההשבחה בכל מגרש משתנה לפי הקיבולת של זכויות הבניה שהתכנית אפשרה.
תכנית ח/500 הינה תכנית שמשתרעת על שטח של כ- 4,080 דונם בין שדרות ירושלים, פארק פרס, מתחם ימים 2000, קרית שרת וקרית איילון בצפון. מטרת התכנית הינו פיתוח אזור דרום חולון ושילובו בתכנון העיר.
התכנית אושרה בשנת 2018 והיא מאפשרת בניה קובעת בינוי ותכנון של אזורי מגורים, תעסוקה, מסחר ומשרדים ועוד.
משלמים על תכנית ח/501 היטל השבחה כתוצאה מהפשרת הקרקע לבניה. אם זאת, בתכנית ח/500 קיימת דרישה להכנת תכנית מפורטת הכוללת הוראות איחוד וחלוקה מחדש.
תכניות למגרשים ומבנים ביעוד מסחר, משרדים ותעשיה בעיר חולון
תכנית ח/499/א מטרתה פיתוח וחיזוק אזור התעשיה של חולון כאזור תעסוקה מגוון באופן שיאפשר השתלבות של תעסוקה באזור.
התכנית מאפשרת בין היתר, ניצול 25% מסך זכויות הבניה (עיקרי ושירות) למסחר ומשרדים.
בתכנית ח/499/א ההיטל הינו בגין הרחבת שימושים בקומת הקרקע מתעשייה למסחר ותוספת שטחי שירות.
מגרשים ומתחמים של פינוי בינוי בהתאם לתכנית המתאר
התכנית מקדמת את התחדשות העיר תוך שמירה על איכות החיים בעיר.
התכנית מאפשרת הרחבת השטחים והמבנים לצרכי ציבור במוקדים העירוניים, בהתאמה לגידול הצפוי בעיר.
התכנית שומרת ומרחיבה את המרחב הציבורי ברחובות העיר ע"י קביעת חזיתות פעילות, זיקות הנאה והוראות נוספות הנוגעות לאיכות המרחב הציבורי.
זיקת ההנאה במרווח הקידמי של החלקות מיועדת להרחבת המרחב הציבורי, כך שיינתן מענה טוב יותר מהקיים כיום לכלל משתמשי הרחוב, בדגש על תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים. מימוש התכנית יביא להגדלה משמעותית של תושבי העיר, ויש לאפשר הגדלה של המרחב הציבורי בהתאם לכך.
התכנית אינה פוגעת בזכויות מוקנות מכח תכניות מאושרות (למעט תמ"א 38).
תכנית תמ"א 38 על תיקוניה ותכניות לפי סעיף 23
בתכנית ח/619 נקבעו גם הנחיות ליישום התחדשות בהיתרים בתחום העיר חולון. תכנית זו הינה תכנית בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38, אך תמשיך לחול גם לאחר פקיעתה של התמ"א.
התכנית יוצרת התאמה לתנאיה הייחודיים של העיר, וכוללת שני מסלולי היתר: הריסה ובניה מחדש או חיזוק מבנים קיימים.
מימוש ההתחדשות יהיה באחד משני המסלולים ואז לא יחולו הוראות המסלול השני.
הוגדרו בתכנית מגבלות נפחיות לרבות:
– הגדרת מעטפת הבניה המירבית: מספר קומות, קווי בנין, נסיגות נדרשות ובליטות מותרות.
– הגדרת היחס בין הבנין לרחוב, ארקדות, זיקות הנאה ועוד.
במסלול הריסה ובניה, קובעת התכנית זכויות בניה מירביות (מספר קומות ואחוזי בניה מירביים) במגרשי המגורים בתחומה, כאשר זכויות אלה כפופות למגבלות הנפחיות שקובעת התכנית.
דוגמה
חישוב היטל השבחה למגרש ביעוד תעשיה באזור התעשיה של חולון.
הנכס: מגרש ביעוד תעשיה בשטח 2,000 מ"ר ועליו מבנה תעשיה חד קומתי ותיק.
שנת קניה: שנת 1980
תכנית מצב קודם: תכניות ח/201, תיקון מס' 4 לתכנית ח/1 ותיקון מס' 4/א לתכנית ח/1. זכויות מותרות לפי התכנית – 150% זכויות בניה עיקריות לתעשיה.
תכנית משביחה: תכנית ח/499/א משנת 2011, זכויות מותרות לפי התכנית – 170% זכויות בניה עיקריות + 50% שטחי שירות. עד 25% מזכויות הבניה מותרות למסחר ומשרדים
שווי מ"ר מבונה במועד אישור התכנית המשביחה: 2,000 ש"ח למ"ר מבונה.
חישוב היטל השבחה :-
במצב הקודם לאישור התכנית המשביחה סוכמים את כל המרכיבים של המגרש שתורמים לשווי, השטח העיקרי, שטחי המרתף והחצר. נניח בדוגמא כי השטח אֶקְוִיוָלֶנְטִי הוא 2,500 מ"ר אֶקְוִיוָלֶנְטִי
במצב החדש לאחר אישור התכנית המשביחה גם סוכמים את כל המרכיבים של המגרש שתורמים לשווי בהתאם לזכויות והשימושים שהתווספו בתכנית המשביחה, השטח העיקרי, השטח העיקרי למסחר, שטחי המרתף והחצר. נניח בדוגמא כי השטח אֶקְוִיוָלֶנְטִי הוא 3,000 מ"ר אֶקְוִיוָלֶנְטִי
ההשבחה = 500 מ"ר אֶקְוִיוָלֶנְטִי
חישוב ההשבחה = 500 מ"ר כפול 2,000 ש"ח וסך של 1,000,000ש"ח
היטל ההשבחה מהווה מחצית ההשבחה
וסך של 500,000 ש"ח
פנייה לעירייה
להזמנת שומת השבחה ניתן לפנות למחלקת היטל השבחה המנוהלת ע"י שמאי העירייה, ניתן לפנות אליהם טלפונית או בימים שיש קבלת קהל באמצעות זימון תור מראש.
כמו כן, ניתן להזמין שומה מוקדמת לבירור גובה ההשבחה (פרה רולינג).
להגשת בקשה להזמנת שומה מוקדמת לפני מכירה או בניה, בעל הזכות בנכס או מיופה כוח מטעמו צריך למלא את טופס הבקשה ולצרף את כל המסמכים הרלוונטיים המעידים כי לפונה יש קשר לנכס, מסמכים כמו:
בעירייה ניתן באופן מקוון לבקש שומה מוקדמת אשר לא קשורה במימוש