הפחתת היטל השבחה - מהו היטל השבחה? וכיצד ניתן לערער עליו
קיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה? נראה מוגזם?
אנחנו עוזרים ללקוחותינו לממש את זכויותיהם על ידי הפחתת היטל ההשבחה שהם נדרשים לשלם לוועדה המקומית לאחר מכירת נכס או בניה.
ישנם הרבה פרמטרים בשומת היטל השבחה להפחתת גובה ההיטל: שווי הנכס, מגבלות קווי בניין, שטחי בניה שלא ניתן לנצל, מקדמי שווי, סביבת הנכס, עלות בלתי מכוסה, מימושים קודמים, תקופת החזקה בנכס ועוד.
בהרבה מקרים מדובר בסכומים משמעותיים ולכן חשוב לקחת שמאי מקרקעין בעל ניסיון בעריכת שומות היטל השבחה שיודע על מה לשים דגש על מנת שתשלמו כמה שפחות.
משרדנו מתמחה בעריכת שומות היאל השבחה למעל מ-15 שנה ונעשה הכל על מנת להקטין את גובה ההיטל למינימום ואף לעיתים לבטלו לגמרי.
למימוש זכויותך:
מי מאחורי Hetel.co.il?
דורון נדב שמאות מקרקעין
דורון נדב שמאות מקרקעין, הינו משרד שהוקם על ידי שמאי מקרקעין והכלכלן דורון נדב.
המשרד מתמחה בעריכת שומות היטל השבחה לבעלים פרטיים, יזמים וקבלנים, וועדות מקומיות, בין היתר הוועדות שנתנו להן שירות בעבר ובהווה לעיריית תל אביב, עיריית חולון, עיריית נתניה, עיריית ראשון לציון ועיריית פתח תקווה.
עם ניסיון של למעלה מ-15 שנים בעריכת שומות היטל השבחה, נגענו בכל מקרה אפשרי, משומות "קטנות" לתוספת זכויות בגג ועד שומות ענק של עשרות מיליוני שקלים.
צרו איתנו קשר ונבחן את דרכי הפעולה הטובים ביותר להפחית לכם את גובה היטל ההשבחה.
מה אומרים עלינו:
מהו היטל השבחה בקצרה
היטל השבחה הוא תשלום אותו גובה הרשות המקומית מבעל נכס או חוכר לדורות, במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, מתן הקלה בעת הוצאת היתר בניה או התרת שימוש חורג שגרם לעליית שווים של מקרקעין של בעל הנכס.
על פי חוק התכנון והבניה תשלום היטל השבחה נעשה באחד משלושה מקרים, אישור תכנית בניין עיר, מתן הקלה, או מתן שימוש חורג אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס.
ההיטל הוא מחצית מההשבחה, כלומר גובה ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה. את גובה ההשבחה מעריך שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית.
מטרת היטל ההשבחה הינו לכסות את הוצאות הוועדה המקומית בכל הקשור לבתכנון, פיתוח ורכישת מקרקעין לצורכי ציבור, כמו כן לתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
לחץ כאן לקרוא את המדריך המפורט ולהבין מהו היטל השבחה
הדרכים להפחתת היטל השבחה
לפני שנסביר איך ניתן להפחית את גובה היטל ההשבחה, נסביר בקצרה על הליך הפחתת היטל השבחה.
ראשית, כאשר את או אתה מקבלים דרישת תשלום היטל השבחה חשוב לדעת שיש לך 45 ימים מיום קבלת דרישת התשלום לערר על שומת הוועדה המקומית
ברגע שקיבלת דרישת תשלום היטל השבחה עליכם להחליט באיזה דרך אתם רוצים לערער על שומת היטל ההשבחה.
הפחתת היטל השבחה על ידי בקשה למינוי שמאי מכריע
הדרך הראשונה, כאשר הערעור הינו על גובה החיוב, כלומר אתם חושבים שעליכם לשלם פחות היטל השבחה מהנדרש על ידי הוועדה המקומית.
בדרך זה תבקשו למנות שמאי מכריע.
מינוי שמאי מכריע ניתן לעשות דרך האתר של משרד המשפטים להלן הקישור — מינוי שמאי מכריע
מומלץ לקחת שמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה מטעמכם שיבצע את הבקשה באתר משרד המשפטים.
לאחר בקשה למינוי שמאי מכריע, תקבלו זימון לדיון בפני השמאי המכריע, כאמור ממומלץ לקחת שמאי מקרקעין מטעמכם שיגיש את הבקשה, יערוך את שומה נגדית (שומת אחרת) ויטפל בשמכם בכל הנושאים קשורים לשמאי המכריע (הגשת כל המסמכים הרלוונטיים הנדרשים, טיפול מול הרשויות במידת הצורך וכד').
משרד המשפטים ימנה שמאי מכריע שיקבע דיון עם שמאי הצדדים, שמאי מטעמכם ושמאי של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ויכריע בעניין גובה היטל ההשבחה.
הפחתת היטל השבחה יקרה ככל והשמאי המכריע יקבע היטל השבחה נמוך יותר מהיטל ההשבחה שקבע שמאי הועדה המקומית.
ערעור על היטל השבחה בוועדת ערר
הדרך השנייה הינו כאשר הערעור על היטל השבחה הינו על עצם החיוב, כלומר לדעתכם או מי מטעמכם אין מקום כלל לשלם היטל השבחה.
ערעור על היטל השבחה לוועדת הערר המחוזית יוגש בתוך 45 ימים מיום שהתקבלה השומה של הועדה המקומית לתכנון ובניה, והוא יוגש ב-3 עותקים.
כתב הערעור יכולול, שמם ומענם של המשיבים (לרוב הוועדה המקומית), שמו ומענו של המערער, המועד שבו הודעה למערער ההחלטה או השומה, או המועד שבו הוצג לוח השומה, פרטי התוכנית או הבקשה להקלה או לשימוש חורג שלגביה נקבעה השומה, תאריך תשלום ההיטל ונימוקי הערעור.
הוועדה המקומית תגיש את תשובתה לערר, בתוך 30 ימים מיום שהומצא לה הערר.
הפחתת היטל השבחה על ידי בקשה לתיקון שומה
דרך נוספת להפחתת היטל ההשבחה הינו על ידי תיקון שומה.
אם נפלה טעות בשומת שמאי הועדה המקומית מהנימוקים שנקבעו בסעף 14 (ו) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, רשאית הועדה המקומית לשנות את השומה.
נפלה טעות באחד מהנימוקים הבאים:
- פרטי המקרקעין שלגביהם חיוב בהיטל השבחה. לדוגמא – אם השומה נערכה לחלקה 200 והנישום הינו הבעלים של חלקה 201.
- הנתונים הפיזיים של המקרקעין. לדוגמא – שמאי המקרקעין קבע את גובה ההיטל ההשבחה לפי שטח מגרש של מ"ר כאשר שטח המגרש בכלל 200 מ"ר.
- התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין. לדוגמא – שומת היטל ההשבחה נערכה בהתחשב בזכויות בניה של 200% בעוד שהתכנית מאפשר רק 120%.
בכל המקרים לעיל ניתן לבקש מהועדה המקומית לתכנון ובניה לשנות את שומת ההשבחה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעמם.
הסיבות האפשריות להפחתת היטל השבחה
קיימים הרבה דרכים לגרום להפחתת היטל השבחה שקבע שמאי הועדה המקומית לתכנון ובניה.
כל מקרה הינו מקרה ייחודי שדורש בחינה מקצועית על ידי שמאי מקרקעין.
נציין בקצרה מספר דרכים נפוצים
הפחתת היטל השבחה על ידי התנגדות לשווי שנקבע
הפחתת היטל השבחה יכולה להיעשות על ידי הוכחת שווי נמוך יותר ממה שקבע שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית.
דוגמא להפחתת היטל השבחה:
אם שמאי הועדה המקומית קבע כי שווי מ"ר קרקע מבונה בחדר יציאה לגג הינו 5,000 ש"ח למ"ר ושמאי מטעמכם הוכיח כי שווי קרקע מבונה הינו רק 4,000 ש"ח למ"ר, בהנחה שהשמאי המכריע קיבלת את עמדת השמאי שלכם, הרי שנוצרה הפחתה של 20% הביטל השבחה (בהנחה שכל הפרמטרים שווים).
הפחתת היטל ההשבחה על ידי התנגדות לזכויות הבניה לניצול
דוגמא נוספת של הפחתת היטל השבחה על ידי הפחתת גובה זכויות הבניה לחיוב.
דוגמא נוספת להפחתת ההיטל:
אם שמאי הועדה המקומית לתכנון ובניה קבע כי הבניה מכח תכנית שאושרה על הגג, למשל תכנית "ג/1" בעיר תל אביב, הוסיפה 40 מ"ר חדר יציאה לגג ושמאי מקרקעין מטעמכם הוכיח כי לא ניתן לנצל את כל ה- 40 מ"ר שתכנית אישרה אלא רק 20 מ"רף הרי לכם הפחתת היטל השבחה של 50% (בהנחה שהשמאי המכריע קיבל את טענת שמאי שלכם וכל הפרמטרים האחרים זהים).
הפחתת היטל השבחה על ידי התנגדות לזכויות בנייה שלא ניתן לנצל בהווה
מקרה נוסף ונפוץ הינו זכויות בניה שאושרו בתכנית שניתנות לניצול בעתיד או אין כדאיות כלכלית לנצל אותם בהווה.
דוגמא להפחתה כאשר אין כדאיות כלכלית:
מקרה של תוספת זכויות בניה במרתף למבנה חדש שנבנה בניצול מלא ובסמוך למועד אישור התכנית.
במקרה כזה אין כדאיות כלכלית להרוס את המבנה בשביל ניצול זכויות הבנייה בקומת המרתף.
ביטול היטל השבחה
האם ניתן לבטל את היטל ההשבחה לגמרי?
התשובה היא כן. במקרים מסוימים.
קיימים לא מעט מקרים בהם השמאי המכריע או ועדת הערר ביטלה את היטל ההשבחה לחלוטין.
פטור מהיטל השבחה להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר
בדיקת היטל השבחה ע"י שמאי מקרקעין מומחה הפחתת היטל השבחה
אם החלטתם שיש מקום לערער על שומת היטל ההשבחה מומלץ להיות לקחת שמאי מקרקעין מתמחה בהיטל השבחה.
מדובר בכסף גדול בהרבה מקרים לכן חשוב לקחת שמאי מקרקעין בעל ניסיון בעריכת שומות היטל השבחה שיודע מה לבדוק על מנת שתשלמו כמה שפחות.
היטל השבחה הוא נושא סבוך, שמאי מקרקעין שאינו בקיא בהיטל השבחה עלול לפספס פרמטרים חשובים שיכולים להוריד את גובה ההיטל.
קיבלתם שומת היטל השבחה? תן לנו לבדוק אם מגיע לך החזר היטל השבחה.
השאר פרטים עכשיו: