היטל השבחה פינוי בינוי - איך לחשב היטל השבחה בפינוי בינוי
אנחנו עוזרים ללקוחותינו לממש את זכויותיהם על ידי הפחתת היטל ההשבחה שהם נדרשים לשלם לוועדה המקומית לאחר מכירת נכס או בניה.
המדינה מעוניינת לעודד הריסת מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה ולבנות בניין חדשים במקומם ובאותה הזדמנות בונים גם ממ"דים על מנת להגן על אותם התושבים בפני הסכנות הנוספות באזורינו.
פינוי בינוי הוא אחת התהליכים במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים המבנה או המבנים הקיימים במתחם פינוי הבינוי ובמקומם בונים מבנה מגורים או מבני מגורים חדשים שתואמים את תקני הבניה המחמירים.
היות ופרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט גדול המצריך משאבים גדולים, כל יזם לקראת פרויקט פינוי בינוי רוצה לדעת מראש מה יהיה היטל ההשבחה הצפוי ואת זה רק שמאי יגיד לו ורצוי להגיד לו לפני שבכלל הוא מתחיל את הפרויקט.
למימוש זכויותך:
מהו היטל השבחה בקצרה
היטל השבחה הוא תשלום אותו גובה הרשות המקומית מבעל נכס או חוכר לדורות, במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, מתן הקלה בעת הוצאת היתר בניה או התרת שימוש חורג שגרם לעליית שווים של מקרקעין של בעל הנכס.
על פי חוק התכנון והבניה תשלום היטל השבחה נעשה באחד משלושה מקרים, אישור תכנית בניין עיר, מתן הקלה, או מתן שימוש חורג אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס.
ההיטל הוא מחצית מההשבחה, כלומר גובה ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה. את גובה ההשבחה מעריך שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית.
מטרת היטל ההשבחה הינו לכסות את הוצאות הוועדה המקומית בכל הקשור בתכנון, פיתוח ורכישת מקרקעין לצורכי ציבור, כמו כן לתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
לחץ כאן לקרוא את המדריך המפורט ולהבין מהו היטל השבחה.
כיצד מחשבים היטל השבחה בפינוי בינוי
החייב בהיטל השבחה גם בפרויקט פינוי בינוי הוא בעל הנכס, כאשר היזם לוקח על עצמו את התשלום היטל ההשבה.
קיימות גישות שונות לגבי אופן חישוב היטל ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי.
גישה אחת אומרת שהחייב הוא בעצם בעל הדירה ולכן ההיטל צריך להיות מחושב דרך העיניים שלו לפי הפער בין שווי דירת המקור לבין הזכות לקבל את הדירה החדשה, אם הייתה לו דירה בשווי איקס ובעתיד לקבל בעוד איקס שנים בשווי ויי נבצע את מקדמי ההפחתה מכיוון שהדירה לא זמינה כיום וזה בעצם היטל ההשבחה.
גישה שניה אומרת תסתכלו על המקרקעין בשלמות, המצב הקודם הוא שווי הדירות הקיימות או המתחם במצבו הנוכחי , לעומת זאת המצב החדש הוא שווי המקרקעין בעצם הקרקע עם הזכויות החדשות והיטל ההשבחה צריך להיות מלוא ההפרש בין שני המצבים.
דוגמא להיטל השבחה בפינוי בינוי בגישת הדיירים
נניח כי דייר מכר את דירתו בת ה-4 חדרים בשטח 100 מ"ר אחרי שאושרה תכנית פינוי בינוי.
את הדירה שמכר ניתן להשכיר ב- 4,000 ש"ח לחודש.
במסגרת התכנית הדייר יקבל דירה בשטח 120 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת ומקום חניה.
.הפרויקט ימשך כ- 5 שנים עד שהדייר יקבל לידיו את הדירה החדשה
תחשיב ההשבחה יראה כך:
שווי המצה הקודם לאישור תכנית הפינוי בינוי – שווי הדירה הקיימת לפי 20,000 ש"ח למ"ר וסה"כ שווי הדירה 2,000,000 ש"ח.
שווי המצב החדש – שווי דירה חדשה לפי 25,000 ש"ח למ"ר וסה"כ שווי הדירה החדשה 3,000,000 ש"ח.
את השווי של המצב החדש נהוון ל-5 שנים לפי שיעור היוון של 6%, מתקן שווי הדירה החדשה מהוון להיום 2,250,000 ש"ח.
במהלך 5 השנים שהיוונו את הדירה החדשה התקבל דמי שכירות , לכן נוסיף על השווי הדירה החדשה את ערך התקבולים שהתקבלו ב- השנים מדמי השכירות מהוונים להיות, לסך של 200,000 ש"ח
סה"כ שווי המצב החדש 2,450,000 ש"ח.
ההשבחה בגין תכנית הפינוי בינוי – 450,000 ש"ח.
היטל ההשבחה המהווה מחצית מההשבחה – 225,000 ש"ח
דוגמא להיטל השבחה בפינוי בינוי בגישת המקרקעין
נניח שהדירה בדוגמה הקודמת היא דירה אחת בתוך מצחם של 20 דירות.
בפרויקט היזם יקבל 3 דירות על כל דירה שהוא מפנה וסך של 60 דירות.
סה"כ הדירות בהתאם לתכנית החדשה הינו 80 דירות.
בהמשך לדוגמה הקודמת לכדי לפשט את הדוגמה כל הדירות בתכנית החדשה בשטח 120 מ"ר.
סה"כ זכויות הבניה העיקריות בפרויקט 9,600 מ"ר
שווי מ"ר מבונה, כלומר מרכיב הקרקע מתוך המ"ר הבנוי, הינו 8,000 ש"ח
תחשיב ההשבחה יראה כך:
שווי מצב קודם – 20 דירות שכל דירה שווה 2,000,000 ש"ח, סך של 40,000,000 ש"ח שווי המתחם במצבו הנוכחי
במצב החדש – 9,600 מ"ר שכל מ"ר מבונה שווה 8,000 ש"ח, סך של 76,800,000 ש"ח
.מהשווי המצב החדש נפחית 10% שייכפף את ההוצאות הסבירות הכרוכות בפרויקט, סך של 69,000,000 ש"ח
את השווי של המצב החדש נהוון ל-5 שנים לפי שיעור היוון של 6%, מתקבל שווי במצב החד מהוון להיום 52,000,000 ש"ח
כמו בתחשיב הקודם, במהלך 5 השנים שהיוונו את שווי המתחם החדש התקבל דמי שכירות בדירות הישנות, לכן נוסיף על השווי הדירה החדשה את ערך התקבולים שהתקבלו ב- השנים מדמי השכירות מהוונים להיות, לסך של 4,000,000 ש"ח
סה"כ שווי המצב החדש 56,000,000 ש"ח
ההשבחה בגין תכנית הפינוי בינוי – 16,000,000ש"ח
חלקו היחסי של בעל הדירה בדוגמה הקודמת 5% ולכן ההשבחה בגין מכירת הדירה בשיטה הזאת 800,000 ש"ח
שיעור היטל ההשבחה בפינוי בינוי
החל ביום 1.5.2022, נקבע בחוק התכנון והבנייה כי שיעור היטל ההשבחה שיחול בפרויקטי פינוי בינוי יעמוד על 25%. עם זאת, ניתנה האפשרות לרשויות המקומיות לחלק את תחומי היישוב לאזורים ולקבוע שיעור היטל של (0%, 25% או 50%), שיחול על פרויקטים שמקודמים בשטחה; וזאת לתקופה של חמש שנים.
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפורסם טבלת היטלי השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי לפי רשות מקומית.
להלן הקישור לרשות ההתחדשות עירונית
להלן רשימה חלקית של הרשויות המקומיות בערים הגדולות:
| רשות מקומית | היטל השבחה |
| תל אביב – יפו | חלוקה לאזורים |
| ירושלים | חלוקה לאזורים |
| חולון | 50% |
| חדרה | 25% |
| חיפה | חלוקה לאזורים |
| נתניה | 50% |
| פתח תקווה | חלוקה לאזורים |
| רמת גן | 50% |
| ראשון לציון | חלוקה לאזורים |
מכרת נכס? תן לנו לבדוק אם מגיע לך החזר היטל השבחה.
השאר פרטים עכשיו: