מדריך היטל השבחה מקיף, מה זה היטל השבחה? מי משלם ואיך ניתן להפחית היטל השבחה.

היטל ההשבחה בגין תכנית פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.
השאלה סביב היטל ההשבחה שיגבה באישור תכנית פינוי בינוי הינה האם לחייב אך ורק את דיירי פרויקט בפינוי בינוי או שהיא תכלול גם את הדירות שיקבל היזם.
לשאלה ואופן החישוב השפעה גדולה על גובה ההשבחה שכן בדרך השניה ההיטל הוא לא רק על זכויות הבניה של הדיירים אלא ההשבחה יכלול את כל זכויות הבנייה כתוצאה מאישור התכנית. 

שומת היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי  צריכה להיות, כמקובל בחישובי היטלי השבחה – הפרשי השווי של הפרויקט לפני אישור תוכנית הפינוי-בינוי ואחרי האישור, והיא תכלול גם את הדירות הנוספות שיקבל היזם לידיו.
לסיכום יחייב שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון את זכויות הבנייה כולן בהיטל השבחה בגין אישור התכנית פינוי בינוי וכמובן ניתן לערער על גובה ההיטל על ידי בקשה למינוי שמאי מכריע או לערער על עצם החיוב בפני ועדת ערר.

היטל השבחה תל אביב

הועדה המקומית תל אביב גובה את היטל ההשבחה על תכניות משביחות כדין.

בין היתר התכניות שחייבות בהיטל השבחה בעיר תל אביב הינן תכניות מתאריות כמו תכנית המרתפים "ע" ו- "ע/1" ותכניות גגות למש תכנית "ג/1" ותכניות ישנות יותר כמו תכנית 1680.

כמו כן, גובה הוועדה המקומית היטל השבחה בגין תכנית השימור ותכניות הרובעים רובע 3 ו-4.

בעבר נהגו גם לגבות היטל השבחה בגין אישור תכנית המתארית תא/5000, אך לאחר תיקון 126 לחוק התכנון והבניה הועדה פסקה לחייב בהיטל השבחה והיטל ההשבחה יחוייב בתכניות מפורטות שיתנו זכויות הבנייה למימוש .

תכנית רובע 3 ו-4

התכנית, המתמקדת ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב, כוללת פוטנציאל של אלפי דירות נוספות באמצעות פרויקטים של תמ"א 38, כגון חיזוק ועיבוי מבנים, לצד פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

התכנית של רובע 3 אושרה סופית בתחילת 2018, לאחר בירור התנגדויות ועררים, והתכנית של רובע 4 אושרה במאי 2018. עם זאת, נראה כי יישום התכנית לא יווסת את עליות המחירים בעיר, מסיבות שונות ומגוונות.

בשני המקרים היטל השבחה הוא שנוי במחלוקת.

תכנית 5000

תכנית מתאר מקומית כוללנית חלה על כל שטחה המוניציפאלי של העיר ומטרתה להתוות את מדיניות התכנון העירונית לטווח הארוך. 

בעבר נהגה הועדה המקומית לגבות היטל השבחה כתוצאה מאישור התכנית אך לאחר לתיקון 126 לחוק התכנון והבניה, הקובע כי היטל השבחה לא ייגבה בגין אישור תכנית כוללנית, אלא שהתשלום ידחה וישולם רק לאחר מימוש זכויות מכוח תכנית נוספת/מאוחרת שתאושר בהמשך. פסקה הועדה לחייב .

דוגמאות

דוגמא לחישוב היטל השבחה לתכנית שהוסיפה זכויות בניה על הגג

נתוני הנכס

דירה בקומה 6 והעליונה בשטח 100 מ"ר

תכנית משנת 1999 אפשרה תוספת זכויות בניה של חדר יציאה לגג של 23 מ"ר

הבעלים הנוכחי קננבה את הדירה בשנת 2001

תכנית משנת 2019 אפשרה הרחבת זכויות בניה של חדר היציאה לגג ל- 40 מ"ר

שווי מ"ר מבונה 5,000 ש"ח למ"ר מבונה

חישוב היטל השבחה:-

היות והבעלים הינו בעל הנכס משנת 2001, זכויות הבניה משנת 1999 של 23 מ"ר מוקנות לו למרות שלא בנה אותן.

מצב הקודם לחישוב ההשבחה

חדר יציאה לגג – 23 מ"ר + 77 מ"ר שמהווה מרפסת ההגג (ביחד 100 מ"ר) כפול מקדם שווי של 0.25 (מקדם השווי משקף את שווי מרפסת הגג ביחס לשווי שטח דירה עיקרי) = 42.25 מ"ר אקוולנטיים

מצח החדש לפי התכנית המשביחה

חדר יציאה לגג – 40 מ"ר + 60 מ"ר שמהווה מרפסת ההגג (ביחד 100 מ"ר) כפול מקדם שווי של 0.25 (מקדם השווי משקף את שווי מרפסת הגג ביחס לשווי שטח דירה עיקרי) = 55 מ"ר אקוולנטיים

ההשבחה = 12.75 מ"ר אקוולנטיים

חישוב ההשבחה = 12.75 מ"ר כפול 5,000 ש"ח וסך של 63,750 ש"ח

היטל ההשבחה מהווה מחצית ההשבחה וסך של 31,875 ש"ח

שאלות נפוצות בהיטל השבחה

כמה אני אשלם?

התשובה לשאלה לא ידועה כל מקרה לגופו ולגובה ההשבחה פרמטרים רבים כמו מועד רכישת הנכס, מועד מימוש הזכויות האחרון של זכויות הבניה, התכניות שאושרו בזמן החזקת הנכס ועוד.

האם ניתן להפחית את גובה ההשבחה?

בוודאי. שומת היטל ההשבחה שאת/ה נדרשים לשלם על ידי הועדה המקומית אינה סוף פסוק. ניתן להפחית את גובה ההשבחה על  הגשת שומה נגדית שעורך שמאי מקרקעין מטעמך או לערער על השומה בועדת ערר.

מה הכוונה מימוש זכויות?

ניתן לממש זכויות בניה על יד מכירה של הנכס, קבלת היתר עם הקלה או הקלות או שימוש חורג.

איך מקבלים פטור מהיטל השבחה ?

על היטל השבחה ניתן בהחלט לקבל פטור.
פטור מהיטל השבחה ניתן לקבל בכמה דרכים, הנפוץ ביותר הינו פטור 140 מ"ר.
כדי לקבל את הפטור, בהנחה שאתם זכאים לו, צריך להגיש תצהיר לגוף שמחייב בהיטל, שזאת הוועדה המקומית.

למי אני משלם היטל השבחה?

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית (העירייה) בו הנכס נמצא