היטל השבחה תל אביב - המדריך לבדיקה והפחתת היטל השבחה מול עיריית תל אביב
קיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה מעיריית תל אביב? נראה מוגזם?
משרדנו מתמחה בהפחחת היטל השבחה בכל העיר תל אביב ואף לעיתים ביטולו לגמרי.
צרו קשר, אנחנו יכולים לעזור!
למימוש זכויותך:
מי מאחורי Hetel.co.il?
דורון נדב שמאות מקרקעין
דורון נדב שמאות מקרקעין, הינו משרד שהוקם על ידי שמאי מקרקעין והכלכלן דורון נדב.
המשרד מתמחה בעריכת שומות היטל השבחה לבעלים פרטיים, יזמים וקבלנים, וועדות מקומיות, בין היתר הוועדות שנתנו להן שירות בעבר ובהווה לעיריית תל אביב, עיריית חולון, עיריית נתניה, עיריית ראשון לציון ועיריית פתח תקווה.
עם ניסיון של למעלה מ-15 שנים בעריכת שומות היטל השבחה, נגענו בכל מקרה אפשרי, משומות "קטנות" לתוספת זכויות בגג ועד שומות ענק של עשרות מיליוני שקלים.
צרו איתנו קשר ונבחן את דרכי הפעולה הטובים ביותר להפחית לכם את גובה היטל ההשבחה.
מה אומרים עלינו:
yoel ram14/04/2023פניתי לדורון שייציג אותי מול העיריה בערעור על היטל השבחה. היעוץ הראשוני טלפוני והיה עניני ומקצועי ובחרתי בו לאחר השוואה הן כמה שמאים ולא הצטערתי הוא ביצע עבודה מקצועית ומעמיקה תוך ירידה לפרטים וחסך לי לא מעט כסף.( הוריד כמעט 50% מהיטל ההשבחה ) מעל הכל יושר ואמינות. מומלץ בחום!!!!!!
Michael Benor08/02/2023ביצע עבורי שמאות וערעור על היטל השבחה. מסביר פנים, סבלני ושירותי. ליווה לאורך כל הדרך תוך כדי לקיחת מחיר הוגן לתהליך הארוך. תודה רבה
היטל השבחה תל אביב לפי ייעודי קרקע
פירוט היטל השבחה בתל אביב לפי סוג הנכס
צמודי קרקע
דירות מגורים צמודי קרקע עד 2 קומות
מבני מגורים
מבנים המשמשים בעיקר למגורים מעל 2 קומות
תעסוקה
מגרשים ומבנים ביעוד מסרים, משרדים ותעשיה
התחדשות עירונית
מגרשים ומתחמים של פינוי בינוי
תמ"א 38
תמ"א 38 על תיקוניה, חיזוק והריסה ובניה
היטל השבחה בתל אביב לצמודי קרקע
תכניות משביחות נפוצות לדירות מגורים צמודי קרקע עד 2 קומות בעיר תל אביב
תכניות "ע" ו-"ע/1"
על התכנית בקצרה:
תכנית "ע" הינה תכנית המרתפים הראשונה בעיר תל אביב שחלה על כל העיר. התכנית אושרה בשנת 1985 והיא מאפשרת בניה של קומת מרתף לפי גודל קומה טיפוסית לשימושים בין היתר של חניה, מקלט, חדרי שירותים כליים כגון משחקי ילדים.
תכנית "ע/1" מחליפה את תכנית מתאר "ע" וקובעת הוראות מקיפות לבניית מרתפים. התכנית אושרה בשנת 2003 והיא מאפשרת הקמת קומת מרתף אחת בשיעור של 80 משטח המגרש וחיבור והצמדה של חלקי המרתף העליון לדירה בקומת קרקע.
התכנית מאפשרת גם משרדים לבעלי מקצוע חופשיים.
למה משלמים עליה היטל השבחה:
משלמים על תכנית "ע/1" היטל השבחה כתוצאה מהרחבת השימושים בקומת המרתף, הגבהת המרתף עד 4 מ' והאפשרות לעשות שימוש במרתף לבעלי מקצוע חופשיים.
תכנית "ג"
על התכנית בקצרה:
תכנית "ג" הינה תכנית גגות בעיר תל אביב שחלה על כל העיר. התכנית אושרה בשנת 1994 והיא מאפשרת בניה חדרי יציאה לגג בשטח 23 מ"ר ועליות גג עם רום גג של 6 מ' מדוד מרצפת הקומה העליונה עם שיפוע גג של 50% ולא יקטן מ- 40%.
למה משלמים עליה היטל השבחה:
משלמים על תכנית "ג" היטל השבחה כתוצאה ניצול אפשרי בחלל הגג/עליית גג. ניצול עליית הגג האפקטיבי מ-1.8 מ' ומעלה בדרך כלל נאמד על 40%-50% משטח הקומה שמתחת לגג.
היטל השבחה בתל אביב למבני מגורים
תכניות למבנים המשמשים בעיקר למגורים מעל 2 קומות בעיר תל אביב
תכנית 1680
על התכנית בקצרה:
תכנית 1680 הינה תכנית גגות בעיר תל אביב. התכנית אושרה בשנת 1981 והיא מאפשרת בניה של חדרי יציאה לגג מדירות בקומות העליונות בשטח 23 מ"ר ברוטו לכל דירה.
התכנית לא מאפשרת בניית חדר יציאה לגג על גג של קומה חלקית.
למה משלמים עליה היטל השבחה:
משלמים על תכנית 1680 היטל השבחה כתוצאה מהאפשרות לבנות חדר יציאה לגג בשטח 23 מ"ר. ברוב המקרים לפני אישור התכנית לא ניתן היה לבנות חדר יציאה לגג.
תכנית ג/1
על התכנית בקצרה:
תכנית ג/1 הינה תכנית הרחבת גגות בעיר תל אביב. התכנית אושרה בשנת 2007 והיא מאפשרת בניה של חדרי יציאה לגג מדירות בקומות העליונות בשטח של עד 40 מ"ר לכל דירה.
בבניה בו זמנית על הגג תבוטל מגבלת השטח לחדר יציאה לגג (40 מ"ר) ובלבד שתכסית הבניה הכוללת לא תעלה על 65% משטח הגג.
למה משלמים עליה היטל השבחה:
משלמים על תכנית ג/1 היטל השבחה כתוצאה מהאפשרות להרחיב את חדר יציאה לגג בשטח עד 40 מ"ר. בבניה חדשה ניתן לבנות יותר מ-40 מ"ר ועד בניה של 65% תכסית משטח הגג. בהרבה מקרים בבניה חדשה ההשבחה גבוהה יותר.
היטל השבחה בתל אביב לתעסוקה, מסחר ותעשיה
תכניות למגרשים ומבנים ביעוד מסרים, משרדים ותעשיה בעיר תל אביב
תכנית 1043/א
על התכנית בקצרה:
תכנית 1043/א מטרתה לאפיין את אזורי התעשיה בשכונת מונטיפיורי, המסגר ורמת החייל כאזורים המיועדים לתעוקה, אך ללא שינוי בזכויות הבניה.
הותר באזורים שהתכנית חלה הקמת משרדים בכל הקומות ובנוסף, הותר מסחרי בקומת הקרקע בשיעור של עד 20% מהשטחיים העיקריים.
בנוסף, נקבעו הוראות בדבר שטחי שירות בהיקף של עד 35% מהשטח העיקרי המותר לבניה.
למה משלמים עליה היטל השבחה:
משלמים על תכנית 1043/א היטל השבחה כתוצאה מהאפשרות להרחיב את השימושים בקומות העליונות מתעשייה למשרדים ובקומת קרקע מתעשייה למסחר.
גם על תוספת שטחי השירות משלמים היטל השבחה.
היטל השבחה בתל אביב להתחדשות עירונית
מגרשים ומתחמים של פינוי בינוי בהתאם לתכנית המתאר תא/5000
היטל השבחה תכנית 5000
מתחמי פינוי בינוי בעיר תל אביב כיום מבוססות על פי ההוראות של תכנית המתארים תא/5000.
תכנית תא/5000 הינה תכנית כוללנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, כדי לנצל זכויות הבניה בתכנית נדרש נדרשת תכנון נקודתי או אזורי ע"י הכנת תב"ע (תכנית בניין עיר) מפורטת.
תכנית תא/5000 הינה תכנית כוללנית כהגדרתו בתיקון 126 לחוק התכנון והבניה ולכן לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק החוק התכנון והבניה.
היטל ההשבחה יגבה בעת אישור תכנית מפורטת בכוח הסמכות שאושרה לוועדה המקומית מכוח תכנית כוללנית.
בהתאם להוראות המעבר בתיקון 126, שומה שנערכה טרם אישור התיקון תמשיך להתנהל לפי החוק הישן, כלומר יפנו לשמאי מכריע או לוועדת ערר, לפי העניין.
היטל השבחה בתל אביב לתמ"א 38 ותכניות לפי סעיף 23
תכנית תמ"א 38 על תיקוניה ותכניות לפי סעיף 23 (רובע 3 ורובע 4)
בשנים האחרונות נכנסו לתוקפן מספר תוכניות עקרוניות בתל אביב שבגינן עיריית תל אביב גובה היטל השבחה בעת מכירה שיכולות להגיע למאות ועשרות אלפי שקלים.
היות והמצב כיום כאמור שעיריית תל אביב מוציאה דרישת תשלום היטל השבחה של מאות אלפי שקלים לדירה בודדת, רצוי להכניס הוראות מתאימות להסכם המכר ולהיערך בהתאם ומאוד מומלץ לבדוק מראש אם אתה צפוי לשלם היטל השבחה.
מאוד חשוב שמקבלים את דרישת התשלום לבקש חוות שמאית משמאי מקרקעין שמתמחה בהפחתת היטל השבחה, הרבה מאוד תיקים שכבר הוכרעו על ידי שמאי מכריעים שהפחיתו את שומת היטל ההשבחה לגמרי או קרוב לזה.
בשנים האחרונות תוכניות הרובעים זכו לתשומת לב בכל הנוגע להיטל השבחה. כיום מתוך 4 תוכניות רובעים, 2 תוכניות מאושרות, תוכניות רובע 3 ורובע 4 ושתי תוכניות בשלבי הפקדה תכנית רובע 5 ורובע
היטל השבחה רובע 3
תכנית רובע 3 היא אחת משלוש תוכניות עירוניות חדשות לרובעי מרכז העיר תל אביב יפו.
תכנית זו חלה על בנייני מגורים בלבד, כולל בנייני מגורים מעל חזית מסחרית ובניינים ברחובות מסחריים, בתחום הרחובות אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום ואבו גבירול ממזרח.
התוכנית אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תכנית השימור 2650/ב ו/או תכניות אחרות.
מטרת התוכנית היא קביעת הוראות לבניה חדשה או לתוספת בניה, אשר מחד יעודדו התחדשות מבני המגורים ברובע והגדלת היצע יחידות דיור מגוון, ומאידך יבטיחו שמירה על אופי המרקם האורבני
מטרת התוכנית היא קביעת הוראות לבנייה חדשה או לתוספת בנייה, אשר מחד יעודדו התחדשות מבני המגורים ברובע והגדלת היצע דיור מגוון, ומאידך יבטיחו שמירה על אופי המרקם האורבני
התוכנית מטמיעה את מדיניות העירונית בכל הנוגע לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 וכן מאמצת את הוראות הנוגעות לאונסקו
שטח קומות התוספת יהיה לפי קונטור הגג הקיים לא כולל מרפסות ובליטות ולא יעלה על קומה טיפוסית, הקטן מביניהם
כל תוספת מותנית בשיפוץ הבניין וחיזוקו בפני רעידת אדמה בדומה לתמ"א 38
מפת רובע 3
היטל השבחה רובע 4
תוכנית רובע 4 היא אחת משלוש תוכניות עירוניות חדשות לרובעי מרכז העיר תל אביב יפו.
תכנית זו חלה על בנייני מגורים בלבד, כולל בנייני מגורים מעל חזית מסחרית ובניינים ברחובות מסחריים, בתחום הרחובות בני דן בצפון, אבן גבירול במערב, נתיבי איילון ודרך נמיר ממזרח ורחוב שאול המלך בדרום.
התוכנית אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תכנית השימור 2650/ב ו/או תכניות אחרות
מטרת התוכנית היא קביעת סל זכויות מקסימלי לבניה חדשה ולתוספות, אשר מחד תעודד התחדשות מבני המגורים ברובע והגדלת היצע יחידות דיור מגוון, ומאידך תבטיח שמירה על אופי המרקם האורבני.
התוכנית מטמיעה את מדיניות העירונית בכל הנוגע לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 וכן מאמצת את הוראות הנוגעות לאונסקו.
שטח קומות התוספת יהיה לפי קונטור הגג הקיים לא כולל מרפסות ובליטות ולא יעלה על קומה טיפוסית, הקטן מביניהם.
כל תוספת מותנית בשיפוץ הבניין וחיזוקו בפני רעידת אדמה בדומה לתמ"א
ערר על היטל ההשבחה בגין תוכנית רובע 3 ורובע 4
כיום יש לא מעט שומות מכרעות של שמאים מכריעים שקבעו כי שומת ההשבחה של שמאי עיריית תל אביב גובהה מדי או שדחו אותם על הסף.
מהיטל השבחה שהגיע למאוד אלפי שקלים לדירה בודדת יש עשרות פסיקות של שמאים מכריעים שהפחיות 80%, 90% ואף ביטלו את השומה לחלוטין.
בהיטל השבחה לתכניות אלו, לדעת הועדה המקומית היא שהתכנית יצאה ודאות לעניין זכויות הבניה שניתן לממש מכח תמ"א 38 ולכן בעת מכירה ניתן לחייב בהיטל השבחה.
כמו כן, טוענת הועדה המקומית כי לא מביאים בחשבון תרומת תמ"א 38 בתחשיב היטל ההשבחה, כלומר הזכויות שניתנות בתכנית הרובעים.
דוגמא של חישוב היטל השבחה בעיר תל אביב
חישוב היטל השבחה לדירת בקומה העליונה של מבנה מגורים בן 4 קומות לפי תכנית ג/1.
הנכס: דירה בקומה 4 והעליונה בשטח 100 מ"ר
שנת קניה: שנת 2001
תכנית מצב קודם: תכנית "ג" משנת 1994, זכויות מותרות לפי התכנית – בניה של חדר יציאה לגג של 23 מ"ר.
תכנית משביחה: תכנית "ג/1" משנת 2007, זכויות מותרות לפי התכנית – בניה של חדר היציאה לגג ל- 40 מ"ר.
שווי מ"ר מבונה במועד אישור התכנית המשביחה: 5,000 ש"ח למ"ר מבונה.
חישוב היטל השבחה:-
היות והבעלים הינו בעל הנכס משנת 2001, זכויות הבניה משנת 1994 של 23 מ"ר מוקנות לו למרות שלא בנה אותן.
מצב הקודם לחישוב ההשבחה
חדר יציאה לגג – 23 מ"ר + 77 מ"ר שמהווה מרפסת ההגג (ביחד 100 מ"ר) כפול מקדם שווי של 0.25 (מקדם השווי משקף את שווי מרפסת הגג ביחס לשווי שטח דירה עיקרי) = 42.25 מ"ר אקוולנטיים
מצח החדש לפי התכנית המשביחה
חדר יציאה לגג – 40 מ"ר + 60 מ"ר שמהווה מרפסת ההגג (ביחד 100 מ"ר) כפול מקדם שווי של 0.25 (מקדם השווי משקף את שווי מרפסת הגג ביחס לשווי שטח דירה עיקרי) = 55 מ"ר אקוולנטיים
ההשבחה = 12.75 מ"ר אקוולנטיים
חישוב ההשבחה = 12.75 מ"ר כפול 5,000 ש"ח וסך של 63,750 ש"ח
היטל ההשבחה מהווה מחצית ההשבחה וסך של 31,875 ש"ח
הפחתת היטל השבחה בתל אביב - הדרכים להוריד את גובה היטל ההשבחה מול עיריית תל אביב
לא משנה באיזה חלק בעיר תל אביב קיבלת את דרישת תשלום היטל השבחה, צפון העיר, בדרום העיר, בשכונת אפקה, נוה שאנן או מונטיפיורי, קיימות שתי דרכים עיקריות להפחתת היטל השבחה.
הפחתת היטל השבחה על ידי בקשה למינוי שמאי מכריע
הדרך הראשונה, כאשר הערעור הינו על גובה החיוב, כלומר אתם חושבים שעליכם לשלם פחות היטל השבחה מהנדרש על ידי הוועדה המקומית.
בדרך זה תבקשו למנות שמאי מכריע.
מינוי שמאי מכריע ניתן לעשות דרך האתר של משרד המשפטים להלן הקישור — מינוי שמאי מכריע
מומלץ לקחת שמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה מטעמכם שיגיש את הבקשה באתר משרד המשפטים.
ערעור על היטל השבחה בוועדת ערר
הדרך השנhיה הינו כאשר הערעור על היטל השבחה הינו על עצם החיוב, כלומר לדעתכם או מי מטעמכם אין מקום כלל לשלם היטל השבחה.
ערעור על היטל השבחה לוועדת הערר המחוזית יוגש בתוך 45 ימים מיום שהתקבלה השומה של הועדה המקומית לתכנון ובניה, והוא יוגש ב-3 עותקים.
כמו כן, ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה, מלא או חקי, בהתאם לתנאים בקבועים בחוק.
שמאי היטל השבחה - שמאי מקרקעין שמתמחה בהיטל השבחה מול עיריית תל אביב
כמו בכל עיר, גם מול עיריית תל אביב מומלץ לבחור שמאי מקרקעין שמתמחה בהיטל השבחה, שמכיר את הדרכים להוריד את גובה ההיטל ומבין את בשומת היטל ההשבחה של שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית כדי להגיע לתוצאה הרצויה של הפחתת היטל השבחה.
משרדנו מתמחה בעריכת שומות היטל השבחה למעל מ-15 שנה ונעשה הכל על מנת להקטין את גובה ההיטל למינימום ואף לעיתים לבטלו לגמרי. צרו איתנו קשר ונבחן את היטל ההשבחה שנדרשתם לשלם.
איך מגישים בקשה להזמנת שומת השבחה בעיריית תל אביב
קיימות שתי דרכים להזמנת שומת היטל השבחה בעיריית תל אביב.
א – באתר עיריית תל אביב קיימת אפשרות למילוי טופס מקוון להזמנת שומת היטל השבחה
את הטופס יש להדפיס לאחר המילוי ולשלוח בדוא"ל, דואר או פקס
למילוי טופס מקוון באתר העירייה
ב- באמצעות דוא"ל/פקס/דואר יש להוריד את הטופס בקשה למלאו ולשלוח אותו באמצעות דוא"ל, פקס או דואר.
מסמכים נדרשים לטופס הזמנת שומה (בהתאם למקרה):
- חוזה מכירה/רכישה עדכני וחוזה רכישה קודם.
- נסח טאבו מרוכז ועדכני (עד חצי שנה מתאריך הפקתו).
- תקנון מוסכם.
- הסכם שיתוף.
- אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכו' – במידה וזכויות הבעלים לא רשומות בנסח הטאבו.
- תצהיר בדבר דיירים מוגנים (יש לפרט: שם ,תעודת זהות, קומה, דירה, כיוון).
- חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל.
- אם הבעלים הוא מלכ"ר יש לצרף תקנון עמותה עם אישורי מס ותצהיר לגבי יעוד כספי התמורה.
- העתק מצולם של תעודת הזהות של המוכר.
- אם הנכס רשום בבעלות חברה יש לצרף אישור מורשה חתימה והעתק תעודת הזהות שלו
בירור היטל השבחה וקבלת קהל במחלקת שומה והשבחה בעיריית תל אביב
- טלפון המחלקה: 03-7247799
- מענה טלפוני בימים א'-ה' בשעות 8:00 - 13:00
- כתובת דואר אלקטרוני: hashbacha@mail.tel-aviv.gov.il
- כתובת: דיזנגוף 200 בית המהנדס, קומה 2
- שעות פעילות: ימים א, ב, ג, ה בשעות 8:00 - 13:00
אין לראות במידע המופיע באתר זה ( Hetel.co.il ) כייעוץ שמאי או משפטי ו/או תחליף לייעוץ שמאי ו/או משפטי. כל הזכויות שמורות למשרד דורון נדב – שמאי מקרקעין ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
קיבלתם שומת היטל השבחה? תן לנו לבדוק אם מגיע לך החזר היטל השבחה.
השאר פרטים עכשיו: